Гражданско-правовые отношения, связанные с владением и пользованием зданий и сооружений, как объектов договора аренды.

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Договор аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров

1.1. Исторические аспекты формирования отечественного законодательства об аренде зданий и сооружений

1.2. Договор аренды зданий и сооружений в современном

гражданском праве

Глава 2. Содержание договора аренды зданий и сооружений

2.1. Условия заключения, изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений

2.2. Субъектный и объектный состав гражданско-правовой конструкции

2.3. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений договора аренды зданий и сооружений

ГЛАВА 3. Проблемы правового регулирования договора аренды

3.1. Риски, вытекающие из договора аренды зданий и сооружений

3.2. Основные направления совершенствования правового регулирования договора аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность темы исследования моей выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что в период развития рыночных отношений в России существенно увеличился оборот недвижимого имущества.

Нежилые здания и помещения активно используют в бизнесе - их сдают, пересдают, а также используют в качестве административных и других целях. Нежилые здания на сегодняшний день даже в небольших городах пользуются колоссальным спросом. И тем самым они занимают очень важное место в современном обществе.

Расширение сферы рыночных отношений оказало большое влияние на экономику и стало толчком для широкого использования имущественного оборота договора аренды помещений самого разного предназначения, как инструмента налаживания и регулирования хозяйственных связей.

Аренда - это отличный способ человеку или небольшой организации, например, использовать чужое имущество и не нести абсолютно никакого риска. Это позволяет арендаторам, которые не имеют достаточно денежных средств на покупку здания или помещения, не ограничивать свой бизнес, а открывать, например, новые административные здания, офисы, торговые площади.

Мы полагаем, что необходимо вовлекать в гражданский оборот недвижимое имущество. Это особенно необходимо делать со зданиями и иными подобными сооружениями. Здания, а также другие сооружения являются предметом правового регулирования и обладают определенными особенностями. И это, естественно, отражается на правовых отношениях.

Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В отношении зданий и других сооружений реализация этого требования носит иной характер.

Установив обязательную государственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок и пролонгацию договора.

На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.

Не решенным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они, тем не менее, не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений.

Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием может быть признана ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующего законодательства.

Также стоит сказать об еще одной проблеме, которая связана с арендой зданий и построек. Эта проблема - отсутствие легального определения имущественного комплекса. Комплекс чаще всего выглядит как собрание зданий и других сооружений. Чаще всего эти здания расположены на одном земельном участке.

Иногда при аренде зданий и помещений, сооружений возникают проблемы. В большинстве случаем это бывает связано не с Гражданским кодексом Российской Федерации, а с Земельным кодексом, точнее из-за реализации норм Земельного кодекса. Это происходит из-за того, что в Земельном кодексе содержатся нормы, которые порой противоречат гражданскому законодательству нашей страны.

Прежде всего этого говорит о том, что нужно исследовать и изучать проблемы, которые возникают при аренде зданий и иных сооружений. Нужно делать изменения и вносить соответствующие дополнения в действующее в данный момент законодательство.

В учебной и также научной литературе есть много публикаций, статей и научных исследований о договорах аренды зданий и сооружений. Среди исследователей, изучающих данный договор, следует отметить: А.В.Белобородова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.В. Данилина, А.Г. Дорошковой, А.В. Ерша и К.А. Кондаковой. Считаю, что они внесли наиболее полное и необходимое изучение вопроса аренды зданий и сооржений и договоров в этой области.

Объект данной выпускной квалификационной работы - гражданско-правовые отношения, связанные с владением и пользованием зданий и сооружений, как объектов договора аренды.

Предмет выпускной квалификационной работы - нормы гражданского законодательства, которые регулируют отношения по предоставлению и использованию зданий и сооружений в качестве объектов договора аренды.

Цель выпускной квалификационной работы заключается в исследовании проблем гражданско-правового регулирования аренды зданий и сооружений и разработке предложений по совершенствованию действующего гражданского законодательства, регулирующего данный вид аренды.

В соответствии с поставленной целью выявлены необходимые задачи выпускной квалификационной работы:

- изучить исторические аспекты формирования отечественного законодательства об аренде зданий и сооружений;

- рассмотреть условия заключения договора аренды зданий и сооружений в современном гражданском праве;

- изучить условия заключения, изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений;

- рассмотреть субъектный и объектный состав гражданско-правовой конструкции договора аренды зданий и сооружений;

- изучить права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений;

- рассмотреть проблемы правового регулирования договора аренды;

- оценить риски, вытекающие из договора аренды зданий и сооружений;

-изучить основные направления совершенствования правового регулирования договора аренды.

В данной выпускной работе использованы такие методы, как формально-логический, метод анализа и синтеза, историко-правовой метод, а также сравнительно-правовой.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, в каждой из которых по три параграфа, а также заключения и списка использованной литературы.

Настоящая работа посвящена договору аренды зданий и сооружений. В рамках данного исследования было рассмотрено современное состояние, проблемы и перспективы совершенствования правового регулирования договора аренды зданий и сооружений в Российской Федерации.

Развитие арендных отношений происходит и в настоящее время. В дореволюционный период договор тогда ещё найма был фрагментарным и непоследовательным. Хотя уже тогда был достаточно востребованным в регулировании общественных отношений. Одним из минусов дореволюционного законодательства было то, что не в одном из нормативно-правовых актов не было закреплено определение договора имущественного найма. А существенными условиями договора имущественного найма являлись лишь срок и наемная плата. Достаточно четкое определение договора имущественного найма было сформулировано Гражданским кодексом РСФСР 1922 года. Законодатель того времени ввел не только определение договору, но и расширил условия заключения и исполнения договора имущественного найма. Далее свое развитие договор имущественного найма получает в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года сократил общий предельный срок имущественного найма, ввел ряд специальных сроков, дифференцировать которые можно в зависимости от субъективного состава, а также разновидностей имущества, закрепил круг обязанностей сторон по договору. В настоящее время гражданско-правовое регулирование договора аренды осуществляется второй частью Гражданского кодекса РФ, принятой «22» декабря 1995 года. С принятием Гражданского кодекса РФ договор уже аренды приобрел цивилизованный характер. Ныне действующим законодательством детально регламентируется форма, права сторона, а также механизм заключения, исполнения, изменения и расторжения договора аренды.

Согласно статье 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Предметом договора является аренда здания и сооружения. Объект - само здание или сооружение.

В главе, посвященной особенностям договора аренды зданий и сооружений, особое внимание уделено содержанию договора аренды, так как законом предусмотрены лишь общие нормы о содержании договора. Существенными условиями договора являются предмет и размер арендной платы.

Стороны по своему усмотрению могут изменить или добавить новые права и обязанности.

Грамотно составленный договор аренды зданий и сооружений уменьшает риск от обмана и мошенничества, как со стороны собственника, так и со стороны арендатора. А также помогает правильно разрешить споры по договору аренды в судебном порядке. На основании этого сделан вывод, что содержание договора аренды зданий и сооружений нужно рассматривать шире, чем оно представлено в Гражданском кодексе РФ статьями 650-655, учитывая обширную Арбитражную практику.

В работе рассмотрены некоторые спорные вопросы, касающиеся государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений. Последние изменения в сфере договора аренды коснулись именно государственной регистрации. В настоящее время государственной регистрации подлежат договора аренды заключенные на срок не менее одного года. Государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на объект недвижимости. Государственная регистрация договор решает проблему многократного обременения арендой одного и того же объекта недвижимости.

Исполнение и прекращение договора аренды здания и сооружения имеет ряд особенностей, знание которых помогает избежать споров между арендодателем и арендатором, например передача здания и сооружения арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту. Основной обязанностью арендодателя по договору аренды является обязанность передать здание и сооружение арендатору. Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы. Стороны могут расторгнуть договор на договорных обязательствах, а могут через Арбитражный суд. Расторжение договора - это акт, направленный на прекращение действия договора с целью прекращения возникшего обязательства.

Кроме того, в работе отражены проблемы затрагивающие заключение и исполнение договора аренды зданий и сооружений. При заключении договора аренды необходимо удостоверится в правомочии арендодателя, а также достаточно подробно охарактеризовать здание и сооружение, подлежащее передачи в аренду. Важным моментом в договоре аренды зданий и сооружений является определение сторонами порядка и сроков оплаты аренды.

На практике довольно часто случаются случаи, когда арендатор зданий и сооружений не своевременно вносит арендную плату или, не погасив долг перед арендодателем, выезжает из арендованного имущества. В связи с этим, чтобы оградить себя от подобных случаев, арендатор может внести пункт об обеспечительном платеже. Правильно составленный договор поможет сторонам избежать разногласий, поэтому перед подписанием договора необходимо провести анализ всех условий договора, а также рассмотреть Арбитражную практику и не допустить пробелов в договоре.

Проведенное исследование позволило сделать ряд теоретических выводов и предложений по совершенствованию действующего законодательства.

1. Большинство арендодателей в последнее время сдают здания и сооружения не подготовленными для использования. Поэтому арендатору необходимо производить улучшения помещений в здании и сооружении. Так как вопрос относительно отделимых и неотделимых улучшений все чаще встречается в судебных разбирательствах, то целесообразно внести определения понятий «отделимые улучшения» и «неотделимые улучшения».

2. Арендатор и арендодатель во избежание государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений умышленно заключают договор на 11 (одиннадцать) месяцев, впоследствии дополнительным соглашением продлевают его срок или же заключают договор на неопределенный срок. Поэтому, для устранения подобных нарушений необходимо закрепить на законодательном уровне, что договор аренды зданий и сооружений заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации, а также договор аренды здания и сооружения, заключенный на неопределенный срок, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением «здание». Однако следует обратить внимание на то, что на практике довольно часто встречаются случаи, когда арендатор арендует лишь часть здания. Но при исполнении договора аренды руководствуется в первую очередь нормами параграфа 4 Аренда зданий и сооружений главы 34 Гражданского кодекса РФ. Такое широкое понимание не оправдано. Поэтому в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве объекта гражданских прав.

Подводя итог исследованию, сделан вывод о том, что, несмотря на большое количество научных трудов, многие вопросы являются дискуссионными и актуальными. Предложенные перспективы совершенствования законодательства в сфере аренды зданий и сооружений повысят эффективность данного института.

Действующие нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=2875.htm.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=140475.htm.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=131224.htm.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 30.06.2008) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=130765.htm.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 N 230-ФЗ (ред. от 08.12.2011) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=122998.htm.

6. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=133350.htm.

7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=142936.htm.

8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=132983.htm.

9. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Российская газета. 2009. 31 декабря (№255).

10. Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=142906.htm.

2.Теоретические источники:Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Грачев В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть третья: учебно-практический комментарий (под ред. А.П. Сергеева). - М.: "Проспект", 2011. – 107 с. [Электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы «Гарант».

2. Братусь С.Н., Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. [Текст]3-е издание, исправленное и дополненное. - М.: Издательство Юридическая литература, 1982. – 614 с.

3. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. – М.: Издательство Территория будущего, 2005. – 800 с. - ISBN 5-7333-0172-4.

4. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М., 2004. – 222 с. – ISBN 5-8354-0124-8.

5. Гражданское право / под общ. ред. С.С.Алексеева. М., 2010. – 528 с. – ISBN 5-9805-0041-2.

6. Гражданское право России. Обязательное право: курс лекций / отв.ред. О.Н.Садиков. М., 2004. - 845 с. - ISBN 978-5-16-002500-1.

7. Змирлов К. Договор найма имущества по нашим законам // Журнал гражданского и уголовного права. – Санкт-Петербург, № 8. 2001 – С. 59. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. // Хозяйство и право. №10. 1997. - С.118.

8. Иоффе О.С. Избранные труды. В четырех томах. Том третий: Обязательное право.- М.: Издательство Р. Асланова Юридический центр Пресс, 2004. – 838 с. - ISBN 5-94201-303-9.

9. Князев Н.А. Договор аренды: автореф.дис.…канд.юрид.наук. Майкоп, 2002. С. 6.

10. Макаров О.В. История нормативно-правового регулирования подрядных отношений в Российской Федерации: от Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. до Гражданского кодекса РФ 1994 и 1995 гг. ("История государства и права", 2011, N 18) из информационного банка "Юридическая пресса" (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».

11. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в двух частях). – М.: Издательство Статут, 2003. – 456 с. - ISBN 5-8354-0055-1.

12. Мещерякова М.Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. Владикавказ. 2007. С. 163.

13. Непомнящий Н.Н., Низовский А.Ю. Сто великий тайн. – М.: Издательство Вече, 2008. – 479 с. – ISBN 5-4444-0871-1.

14. Николаева Е. Договор аренды и его виды: выпускная квалификационная работа. М., 2004. С. 11.

15. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 года.- М.: Зерцало-М, 2002. - 223 с.

16. Павлова А. Передача имущества во владение и (или) пользование. Договор аренды. // Юрист компании. 2012. № 10. С. 13.

17. Павлодский Е.А. Отдельные виды обязательств. Курс советского гражданского права. – М.: Издательство Юридическая литература, 1954 – 144 с. ISBN 5-9176-8041-5.

18. Проничев К. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости // Журнал «Юрист». 2007 № 4. С. 3-4.

19. Романенкова Е.Н. История отечественного государства и права: конспект лекций, учебное пособие. – М.: Издательство Проспект, 2011. – 96 c. ISBN 5-3920-9728-9.

20. Российское законодательство X-XX веков. В 9 т. Т.2 : Законодательство периода образования и укрепления Русского централизованного государства / Под общ.ред. О.И.Чистякова; Отв.ред.тома А.Д.Горский; Рец. В.И.Корецкий. - М.: Юридическая литература, 1985. – 520 c.

21. Синякова М.В. Юридическая сила документов, передаваемых по факсу и электронной почте // Журнал Делопроизводства и документооборот на предприятии. Серия: Оформление документов. 2009. № 8. С. 5.

22. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 79-81.

23. Тишковский А.А. Особенности договора аренды зданий // Интеллект пресс. 2012. № 19. С. 14.

24. Федотов Д.В. Модель правового регулирования договора аренды. // Российский юридический журнал. 2011. № 7. С. 9.

25. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В двух томах. – М.: Издательство Статут, 2005. – 461 с. - ISBN 5-8354-0259-7.