Купля продажа земельных участков

Введение 4

Глава 1. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков 7

1.1 Общая характеристика купли-продажи земельных участков: понятие и признаки земельного участка как объекта купли-продажи, стороны и содержание договора 7

1.2 Развитие института купли-продажи земельных участков в России 30

Глава 2. Особенности купли-продажи отдельных земельных участков 41

2.1 Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения 41

2.2 Особенности купли-продажи земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности 56

Заключение 76

Список использованных источников и литературы 79

Актуальность. Среди основных принципов действующего гражданского законодательства России ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) закрепляет неприкосновенность собственности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебную защиту. Эта законодательная установка в большой степени имеет значение для осуществления и защиты земельных прав.

Земельные участки являются особыми объектами гражданских прав, и их включение в гражданский оборот и провозглашение частной собственности на землю стало новой точкой отсчета в истории развития отечественного земельного законодательства. Однако с этого момента прошло уже целое десятилетие, а правовые проблемы в земельной сфере не исчезают, а только проявляют себя в новой и более серьезной форме. Об этом можно судить по статистике в сфере судебно-арбитражной практики: количество судебных споров, предметом которых являлась земля, с 2001 по 2013 год выросло в 4 раза. Одновременно с этим большую часть судебных дел составляют дела, связанные с защитой права собственности. Например, в указанный период количество дел об истребовании собственником имущества из чужого незаконного владения увеличилось на 34%. Практика изобилует примерами, подтверждающими актуальность исследования вопросов защиты земельных прав, а особое место среди них занимают споры о признании прав на земельные участки.

Земельный участок представляет важное место на рынке недвижимости. И все больше отмечается рост числа сложных ситуаций. Главной проблемой является не до конца проработанная законодательная база. Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, до сих пор не завершен, потому берутся новые нормативные юридические акты, изменения и дополнения в уже имеющемся юридическом праве. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, довольно часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы в рамках земельного законодательства. В связи с чем, часто противоречат друг другу в юридическом механизме. При этом возникает необходимость изучения концепции законодательства купли-продажи земельных участков в юридической науке.

Задачи существенно усложняются в связи со значительной спецификой самих объектов – земельных участков. Здесь стоит учесть единство самой земли и ее влияние на всю плоскость жизнедеятельности населения, и уникальность всякого раздельного земельного участка. Существенны также предметы социальной инфраструктуры, которые в самом кратчайшем времени только усилят потребность в земельных площадях самого различного назначения и тем самым обострят проблемы оборота земли.

Объект исследования: система купли-продажи земельных участков.

Предмет исследования: процесс купли-продажи земельных участков.

Цель исследования: характеристика купли-продажи земельных участков.

Для достижения поставленной цели необходимо решение ряда практических задач:

рассмотреть понятие и признаки земельного участка как объекта купли-продажи;

охарактеризовать историю развития правового регулирования купли-продажи земельных участков в России;

осветить земельно-правовые особенности купли-продажи земельного участка;

рассмотреть порядок заключения договора купли-продажи земельного участка под приватизированными предприятиями;

проанализировать специфику купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения;

выявить порядок исполнение договора купли-продажи земельного участка;

осветить судебную практику в сфере купли-продажи земельных участков.

Нормативно-правовая база исследования составляет нормативно-правовые акты РФ, Указы Президента РФ.

Эмпиричную базу исследования составили материалы судейской практики по спорам, связанным с оборотом земельных участков.

Исследование состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников и литературы.

В заключение работы подведем итоги проведенному исследованию. Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

Конституция Российской Федерации закрепляет, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли, законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земельных участков.

Продажа земельных участков составляют значительную часть поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных участков вовлекаются в экономический оборот. Между тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенными нарушениям действующего законодательства.

В данной работе выявлены следующие проблемы теоретического и правоприменительного характера.

1. Значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от «земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.

Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами на самом земельном участке.

2. Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости.

3. Существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многого не указано. Во-первых, мы считаем, потому, что значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась «распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство.

4. Одной из ключевых целей государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является передача земельных участков приватизированным предприятиям. Для ее достижения и логического завершения процесса приватизации предприятий предлагается признать выкуп земельных участков приватизированными предприятиями дооформлением прав на весь земельно-имущественный комплекс в целом.

5. Для более рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению многих юристов, следовало бы закрепить требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность или аренду

6. Требования, установленные в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Из всего вышесказанного, очевидно, что в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на многие вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется, во-вторых, наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочь только грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельного права.

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 09 октября 2012 года.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ ( в ред. от 13 мая 2008 ) // Российская газета; Российская газета. 2012. 16 мая.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 30 июля 2012 г. - №44. - Ст. 4147.

4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 7 января 2012. №1. Ст.1.

5. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе" // ВСНД и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст. 327.

6. Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-1, с изм. и доп., внесенными Законом Российской Федерации от 28 апреля 1993 г. N 4888-1, Указами Президента Российской Федерации от 16 декабря 1993 г. N 2162 и от 24 декабря 1993 г. N 2287 // ВСНД и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768; 1993. N 21. Ст. 748; САПП РФ. 1993. N 51. Ст. 4935; 1993. N 52. Ст. 5085.

7. Уголовный кодекс РФ. Федеральный закон от 27.05.1998 № 77-ФЗ. – М.: Проспект 2012.

8. ФЗ от 18.06.2001 г. «О землеустройстве» // СЗ РФ. 2012. № 50. Ст. 5279.

9. ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». // СЗ РФ, 2010, № 30, ст. 3018.

10. ФЗ от 2.01.2010 г. «О государственном земельном кадастре». // СЗ РФ, 2012, № 27, ст. 2881; № 50, ст. 5279.

11. ФЗ от 21.12.2011 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества». // СЗ, 2010, № 7, ст. 834; № 18, ст. 2117; № 21, ст. 2455.

12. Федеральный закон от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». // СЗ РФ. 2012. № 48. Ст. 5369.

13. Федеральный закон от 24 июля 2012 г. № 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (с изменениями от 08.05.2009 № 93-ФЗ.). // Россииская газета. 2011. 17 мая.

14. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ.2012. № 30. Ст. 3594.

15. Закон РФ от 9 декабря 1992 г. N 4061-1 "Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) Российской Федерации - России" // ВСНД и ВС РСФСР. 1993. N 2. Ст. 55.

16. Указ Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" // ВСНД и ВС РСФСР. 1992. N 14. Ст. 761.

17. Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" // ВСНД и ВС РСФСР. 1992. N 25. Ст. 1427.

18. Указ Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" // СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478.

19. Указ Президента РФ от 11 мая 1995 г. N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации" // СЗ РФ. 1995. N 20. Ст. 1776.

20. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году // Информация с сайта Роснедвижимости - www.kadastr.ru.

21. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 225.

22. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010. С. 12.

23. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное // Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2012. С. 47.

24. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2010. С. 47.

25. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2010.

26. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Н.В. Андреева, «Главбух», Отраслевое приложение. // «Учет в сельском хозяйстве», № 4, IV квартал 2010.

Материалы судебной практики

1. Ерохова М.А. Комментарий к Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 октября 2006 г. N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" // Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 2 / Под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М., 2011.

2. Споры, связанные с земельными правоотношениями (Д.С. Липатов, «Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения», № 3-4, май-август 2012).

Литература

1. Аксененок Г.А. Право государственной собственности на землю в СССР. М., 1950. С. 60.

2. Амелина Н.Е. Приобретение гражданами земельных участков в собственность: переоформление права пожизненного наследуемого владения // Гражданское право. 2010. №2.

3. Бобков С.А. Казусы приватизации // Журнал российского права. 2007. N 9. С. 42.

4. Бринчук М.М. Экологическое право в публично- и частноправовом контексте.

5. Будникова Ю.Е. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями. // Система ГАРАНТ, 2010.

6. Веденин Н.Н. Аграрное право: Учебник. М., 2010. С. 124.

7. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок: Учебное и практическое пособие. М.: ИНФРА-М, 2010. С. 5.

8. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. // «Юстицинформ», 2011.

9. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ. - Система ГАРАНТ, 2011.

10. Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Практическое пособие "Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: вопросы теории и практики". // Система ГАРАНТ, 2012.

11. Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Практическое пособие "Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: вопросы теории и практики". // Система ГАРАНТ, 2008.

12. Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики. // Система ГАРАНТ, 2010.

13. Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики. // Система ГАРАНТ, 2009.

14. Егорова Н.Е., Иванюк О.А., Потапенко В.С. Правовое обеспечение государственных реформ: проблемы и пути их решения // Журнал российского права. 2007. N 10. С. 56.

15. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2011. N 9.

16. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие (под ред. М. Ю. Тихомирова). М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010.

17. История государства и права России: Учеб. / Под ред. Ю.П. Титова. М., 2012. С. 199 - 200.

18. Карасс А.В. Право государственной социалистической собственности. М., 1954. С. 99.

19. Карпова Е.В. Новеллы земельного законодательства. // «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения», № 4, февраль 2011.

20. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. - Система ГАРАНТ, 2012 г.

21. Крассов О.И. Земельное право. М., 2011. С. 128.

22. Крассов О.И. Земельное право. М.: Юристъ. 2007.

23. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2010. С. 9.

24. Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок". М., 2010.

25. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. / 2-е изд., перераб. // Норма: ИНФРА-М, 2010.

26. Ленин В.И. Соч. Т. XI. С. 427.

27. Липатов Д.С. Споры, связанные с земельными правоотношениями / Д.С. Липатов // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. – № 3-4, май-август 2011.

28. Ляушин В.П., Шандра А.В., Иванов В.Е. История Отечества: Учеб. пособие. Екатеринбург, 2010. С. 139.

29. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. XIII. Ч. 1. С. 340, 342.

30. Образцы договоров по гражданскому законодательству Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное (под ред. М.Ю. Тихомирова). // М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010.

31. Общая теория советского земельного права. М., 1983. С. 13.

32. Оглоблина О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов (под ред. М.Ю. Тихомирова). / Изд. Тихомирова М.Ю. // Гарант 2012.

33. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М.: Азбуковник, 2011, с. 103.

34. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М.: Азбуковник, 2010, с. 103.

35. Оксюк Т. Некоторые аспекты приватизации государственных и муниципальных земельных участков // Корпоративный юрист. 2008. №2;

36. Полянская Г.Н. Земельное право: Учеб. М., 1947. С. 85.

37. Понятие недвижимого имущества по законодательству России и Германии (Ю.А.  Волочай. // «Российский юридический журнал», № 1, январь-февраль 2011.

38. Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М.: Статут, 2012. С. 275.

39. Пресняков М.В. Правовая определенность как системное качество российского законодательства / М.В. Пресняков // Журнал российского права, № 5, май 2011.

40. Робинсон Николас А. Правовое регулирование природопользования и охраны окружающей среды в США. М., 1990. С. 448 - 449.

41. Сальников И.В. Земельные участки: правовое регулирование, оформление, судебная практика. - Система ГАРАНТ, 2011.

42. Сальников И.В. Земельные участки: правовое регулирование, оформление, судебная практика. - Система ГАРАНТ, 2009.

43. Симонова О.А. Правовые способы защиты публичных интересов при обороте земель сельскохозяйственного назначения / О.А. Симонова // Право и экономика, № 9. – 2010.

44. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 75.

45. Стародумова С.Ю. Некоторые актуальные проблемы приобретения права собственности на землю в Российской Федерации // Юрист. 2009. №8;

46. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. // Питер, 2011. С. 342.

47. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2012. N 12. С. 21.

48. Тихомиров М.Ю. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие. Издательство Тихомирова М.Ю. 2010.

49. Хахалин А.В., Молчанов А.А. Формирование рынка земли в городах: Проблемы выкупа участков приватизированными предприятиями и организации земельных торгов. М.: Институт экономики города, 2010. С. 24.

50. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2010. С. 36.

51. Шевчук Д. Приобретение земли в собственность. // Финансовая газета. «Региональный выпуск», № 42, октябрь 2011.

52. Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка. // Система ГАРАНТ, 2011.

53. Ящук Т.Ф. Организационные основы местной власти в РСФСР в период нэпа: историко-правовое исследование: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2010. С. 28 - 29.