Договор аренды предприятия

Введение 4

1. Особенности правового регулирования аренды недвижимого имущества 5

2. Содержание договора аренды недвижимого имущества (права и обязанности, ответственность сторон) 9

3. Условия договора аренды предприятий 14

4. Права и обязанности сторон договора аренды предприятий 25

Заключение 28

Список литературы и нормативных актов 30

Перемещение недвижимых вещей (прежде всего земли и того, что с нею неразрывно связано) невозможно в принципе, в то время как движимые вещи могут быть перемещены в пространстве без повреждения. Такой простой подход к делению вещей на движимые и недвижимые оказался значимым для выделения конкретных объектов недвижимости. В римском праве в качестве объекта недвижимости выделялся земельный участок. Что касается дома, здания или строения, то таковые рассматривались в качестве составной части земельного участка. Соответственно, правовой режим дома, здания, сооружения оценивался не с позиций собственности, а с позиций владения. Владение домом, зданием или сооружением на чужом земельном участке именовалось суперфиций - наследственное и отчуждаемое право пользования строением, которое возведено на чужой земле.

В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

Договорные отношения по поводу аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

Цель работы – характеристика договора аренды предприятия.

Особенности изученного вида договора вытекают из специального объекта арендных прав – нежилого помещения. Помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и быть пригодной для определенного использования. Необходимо отметить, что критерии нежилого помещения в законодательстве отсутствуют, что создает определенные проблемы на практике.

В отличие от аренды иных видов недвижимости - жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) - аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

К существенным условиям договора аренды нежилого помещения относятся условия о его предмете и размере арендной плате.

Важным моментом является вопрос о правах арендатора нежилого помещения на земельный участок. Законодательством РФ устанавливается правовая связь с земельным участком лишь с лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, помещений, владеющими ими на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также их арендаторами. В этой связи трудно согласиться с формирующимся в последнее время мнением арбитражных судов, признающих плательщиками земельного налога и арендной платы арендаторов находящихся в государственной собственности зданий или помещений в них. В этой связи важным является то, что отсутствие в договоре аренды имущества ссылки на оплату пользования земельным участком не исключает такую плату в составе арендной платы. То есть установление арендных платежей за имущество автоматически устанавливает в их составе плату за землю. Во избежание дальнейших споров сторонам необходимо оговорить в договоре распределение прав и обязанностей по содержанию и пользованию земельным участком.

Законодательство не дает исчерпывающего перечня оснований расторжения договора аренды недвижимого имущества, поэтому на практике возникают вполне конкретные вопросы, связанные с прекращением данного вида договора. В результате их исследования мы пришли к следующим выводам:

1) Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, если положение об этом зафиксировано в договоре аренды здания или сооружения (а равно как и иного имущества), возможно, и прецедент в отечественной арбитражной практике уже имеется.

2) При внесении арендатором арендной платы в неполном объеме договор по требованию арендодателя может быть расторгнут в судебном порядке, даже если положения об этом нет в договоре, но при условии, что суд признает существенным данное нарушение.

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 года № 14-ФЗ // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 08.11.2007г.) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (в ред. от 18.10.2007г.) // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.

6. Федеральный закон от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. от 26.07.2006г.) // СЗ РФ, 02.11.1998, N 44, ст. 5394.

7. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 23.11.2007г.) // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.

8. Закон РФ от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю» (в ред. от 26.06.2007г.) // "Ведомости СНД и ВС РФ", 31.10.1991, N 44, ст. 1424.

9. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" // Российская газета. 2010. 31 авг.

10. Письмо МНС РФ от 10 июля 2000 г. N 02-5-11/243 "Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц" // Нормативные акты для бухгалтера. - 2010. - N 17.

11. Азукаева Б.А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. – М.: Дело, 2010.

12. Баширов А.С. Договора аренды нежилых помещений. На примере Москвы // Закон и право. - 2011. - № 1. – С. 15-19.

13. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. - 2010. - № 3. – С. 18-22.

14. Бритвин С.Н., Садков А.Н., Чаркин С.А. Арендные права в гражданском обороте: проблемы теории и практики. – Волгоград: Альянс, 2010.

15. Витрянский В.В. Договорное право. - М.: ЮНИТИ, 2010.

16. Гатин А.М. Гражданское право. – М.: Дашков и К, 2011.

17. Гражданское право. Часть первая / отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. - М.: Юридическая литература, 2011.

18. Гражданское право: учебник: В 3 т. Т. 1 / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: НОРМА, 2011.

19. Гражданское право / под ред. Е.А. Суханова. - М.: Дело, 2010.

20. Денисов Т.А. Арендная плата как существенное условие договора аренды нежилого помещения // Вестник Омского университета. Серия "Право". - Омск: Изд-во ОмГУ, 2011.

21. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дис. ... канд. юрид. наук. Рязань, 2009.

22. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 2009. - N 10. – С. 10-19.

23. Калемина В.В. Договорное право. – М.: Омега-Л, 2010.

24. Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 2009. N 2. – С. 2-8.

25. Корецкий В.М. Договорное право. – М.: МарТ, 2008.

26. Мещерякова М.Е. Правовое регулирование аренды нежилых помещений // Право и практика. - 2011. - № 3. – С. 8-15.

27. Новицкий И.Б. Римское право. Учебник / под ред. Е.А. Суханова. - М.: Юридическая литература, 2010.