Договор найма жилого помещения

Введение 3

Глава 1. Понятие и элементы договора найма жилого помещения 5

1.1 Понятие и виды договора найма жилого помещения 5

1.2Предмет договора найма жилых помещений 12

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения 18

2.1 Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений 18

2.2 Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения 22

2.3 Изменение и прекращение договора найма жилого помещения 23

Глава 3. Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений 34

3.1 Социальный и коммерческий найм 34

3.2 Договор найма специализированного жилого помещения 36

3.3 Договор найма жилого помещения с последующим выкупом 38

Заключение 53

Список использованной литературы: 55

Конституция РФ (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма жилых помещений - один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетия существенные изменения.

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: Крашенинниковым П. В., Кириченко О. В., Брагинским М. И., Витрянским В. В., и другими.

Объект исследования: правовые отношения возникающие в результате заключения договора найма жилого помещения.

Предмет исследования: процесс заключения договора найма жилого помещения.

Цель исследования: изучить договор найма жилого помещения.

Задачи исследования:

‒ рассмотреть понятие и виды договора найма жилого помещения;

‒ показать предмет договора найма жилых помещений;

‒ определить форму, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений;

‒ изучить права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения;

‒ определить изменение и прекращение договора найма жилого помещения;

‒ проанализировать социальный и коммерческий найм;

‒ охарактеризовать договор найма специализированного жилого помещения;

‒ изучить договор найма жилого помещения с последующим выкупом.

Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор найма жилого помещения в различных жилищных фондах. Следует отметить, что граждане, не имеющие жилую площадь на условиях бессрочного договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов, не могут считаться реализовавшими своё право на жилище.

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст. 672 ГК). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. для предоставления слабо социально защищенным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений.

ГК, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договоров коммерческого найма). Коммерческий наём жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов, которые были описаны в моей работе.

Договор найма специализированных жилых помещений отличается от социального найма правовым статусом нанимателя.

Договор найма жилого помещения с последующим выкупом является смешанным договором о найме, он регулируется так нормами о купле-продаже и общими положениями о сделках. Этот договор является альтернативой ипотеке, но выигрывает при этом наниматель.

Жилищный кодекс и Гражданский в вопросе найма жилых помещений дополняют друг друга, чего не было в старом законодательстве. Можно сказать, что нормативное регулирование данного вопроса за последнее время стало значительно лучше.

Нормативные акты

1. Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая и третья. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007;

2. Жилищный кодекс РФ. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007;

3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. №138-ФЗ (ГПК РФ) (в ред. Федеральных законов от 21 июля 2005 г. №93-ФЗ; от 27 декабря 2005 г. №197-ФЗ);

4. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. №195-ФЗ (КоАП РФ) (в ред. Федеральных законов от 3 июня 2006 г. №78-ФЗ; от 3 июля 2006 г. №97-ФЗ);

5. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения»/Собрание законодательства РФ. 2005. №22;

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года»;

7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года»;

8. Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещении в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев»;

9. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 27 апреля 1984 г./Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. №2;

10. Законом города Москвы от 15 января 2003 г. №22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»/Вестник мэра и Правительства Москвы. 2003 г. №27;

11. Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть I).

Литература

12. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: «Велби», изд-во «Проспект», 2005;

13. Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ (постатейный). М., 2005;

14. Гетман Е.С., К вопросу о замене жилых помещений/Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П.И. Седугина. М., 2003;

15. Грудцына Л.Ю., Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005;

16. Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие/Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005;

17. Крашенинников П.В., Жилищное право. М., 2055;

18. Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями./Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006 г. – Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.;

19. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства./Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 мая 2005 г. – Подг. для системы «Консультант+» 2005;

20. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право: Общие положения. М., 1998;

21. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право, книга 2, М.;

22. Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище/Журнал российского права. 2003. №4;

23. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования/Законодательство. 2004. №8;

24. Суханов Е.А., Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 2: учебник/Отв. ред. проф. Е.А. Суханова;

25. Суханов Е.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство БЕК, 2000;

26. Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения/ «Нотариус», 2007, №3;

27. Шипунова О.А. Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда/ «Правовые вопросы недвижимости», 2007, №1;

28. Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма/ «Гражданское право», 2007, №2;

29. Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)/ «Семейное и жилищное право», 2007, №2;

30. Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. – «Законность», 2005, №7;

31. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения/Жилищное право, 2005, №3.