Правовое регулирование ипотеки

Введение……………………………………………………………………....3

Глава 1. Ипотека как механизм обеспечения кредитных обязательств………………………………………………………………..……..…6

1.1 Понятие, особенности и виды ипотеки………………………………....6

1.2 Особенности правового регулирования договора ипотеки. Права и обязанности сторон договора ипотеки…………………………………....………26

1.3 Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке…………………………………………………………………………...….37

Глава 2. Обзор судебной практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке…………….……………………...…51

2.1. Государственная регистрация ипотеки, форма договора……….…...51

2.2. Передача в залог по договору ипотеки здания и права аренды на земельный участок, на котором расположено здание……………………………57

2.3. Обзор судебной практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке………………………….………..….64

Заключение…………………………………………………………………...71

Библиография………………………………………………………..………75

Актуальность темы заключается в том что: во-первых, получение кредита становится все более доступным, рынок по предоставлению услуг по кредитованию более насыщенным. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования. Вместе с тем растет необходимость совершенствования механизма исполнения таких обязательств.

Во-вторых, настоящее время законодательство предусматривает шесть способов обеспечения исполнения обязательств: неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток. Не все они нашли свое применение в сфере кредитных обязательств.В соответствии с российским гражданским законодательством, стороны могут обеспечивать свои обязательства и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В-третьих, залог имущества занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Он является классическим правовым институтом, начало развития которого, было положено еще римским частным правом. Сегодня он широко используется в кредитных отношениях, поскольку для банков, выступающих кредиторами, крайне важно получить такое обеспечение, которое позволяло бы в достаточной степени и максимально и оперативно получить удовлетворение своих денежных требований в случае неисполнения должником своих обязательств.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства. Развитие системы ипотечного кредитования положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Для России договор залога недвижимости (ипотека) является сравнительно молодым институтом гражданского права. Его формирование в нашей стране обусловлено, в том числе, и появлением в нашей стране отсутствовавшего в советский период рынка недвижимости. Начало развития этого института в России было положено вступлением в силу первой части Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013)и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в которых на сегодняшний день сосредоточены основные нормы, обеспечивающие законодательное регулирование залога недвижимости. Отдельные специальные положения содержатся также в Земельном кодексе Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013), Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"и Федеральном законе от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственном кадастре недвижимости".

Вместе с тем, на сегодняшний день уже имеется достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение, как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе обеспечения исполнения кредитных обязательств залогом недвижимого имущества, а также нормы действующего российского законодательства, осуществляющего правовое регулирование ипотечно-кредитных отношений; правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Предметом исследования являются юридическая природа ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств, специфика договора залога недвижимого имущества в рамках кредитных правоотношений, нормы действующего законодательства; тенденции в развитии института ипотеки в России.

Цельюисследования является определение сущности ипотеки как формы залога и способа обеспечения кредитных обязательств. Рассмотрение основных этапов развития законодательства, обеспечивающих функционирование ипотечного кредитования.

Для достижения указанной цели необходимо выполнить следующие задачи:

определение понятия кредитных обязательств и способов их обеспечения;

рассмотрение ипотеки как механизма обеспечение кредитных обязательств;

выявление основных признаков, присущих вещным и обязательственным правам;

анализ судебной практики по проблемам ипотечного кредитования.

Работа состоит из трех глав. В первой главе раскрывается понятие кредитных обязательств и способов их обеспечения. Во второй главе рассматривается ипотека как механизм обеспечения кредитных обязательств. Третья глава посвящена судебной практики по проблемам ипотечного кредитования.

Теоретической базой выполнения данной квалификационной работы послужили труды известных российских цивилистов, изучавших залоговые правоотношения и специфику правового института ипотеки (залога недвижимости), в том числе таких выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и других, а также учебная литература.

В результате проделанной работы необходимо сделать следующие выводы:

1.Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Залог недвижимого имущества - ипотека позволяет обеспечить наличие и сохранность этого имущества на момент расчета должника с кредитором, несмотря на инфляцию, т.к. стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Следовательно, ипотека - наиболее предпочтительный способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Ранее распространенный способ обеспечения исполнения обязательств - неустойка отходит на второй план по сравнению с ипотекой.

2.Ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения.

Стороны договора должны выполнять все нормы, установленные законом, а также выполнять обязательства, определенные договором залога.

3.В настоящее время договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Договор об ипотеке - это гражданско-правовой договор, который, в свою очередь, является основной разновидностью сделки - юридического факта. Соответственно к нему применяются основные правила о порядке совершения, форме, условиях действительности сделки, последствиях признания ее недействительной, порядке заключения договора и т.д.

Поскольку в результате заключения договора ипотеки возникает обязательство, к нему применяются общие положения обязательственного права.

При заключении договора об ипотеке нужно иметь в виду перечень существенных (обязательных) условий названного договора. Это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

4.Современное российское законодательство устанавливает два вида ипотеки - ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

Под ипотекой в силу закона (законной ипотекой) понимается такой залог недвижимого имущества, который возникает на основании федерального закона. Ипотека по договору- это залог недвижимого имущества, который возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.

Действующее законодательство предусматривает случаи, когда в силу закона ипотека возникает всегда, и случаи, когда ипотека возникает как в силу закона, так и в силу договора.

5.Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

Реальное исполнение ипотечных обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом.

6.За последнее время в Федеральном законе«Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены изменения, которые существенно изменили положения о залоге недвижимости, а также порядок государственной регистрации, в частности, Федеральный закон«О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество», Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признание утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

О значимости развития института ипотеки говорит и тот факт, что этому вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет государство.

В настоящий момент стратегия государства по развитию ипотечного жилищного кредитования определяется Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, утвержденной постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28, и одобренной Президентом РФ 27 февраля 2003 года. В этом документе зафиксированы базовые принципы развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования, в том числе механизм привлечения кредитных ресурсов за счет рефинансирования ипотечных кредитов операторами вторичного рынка и выпуска ими ипотечных ценных бумаг (двухуровневая система рефинансирования).

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. №7-ФКЗ) //Российская газета 21.01.2009. № 7.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013)// КонсультантПлюс.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 02.12.2013)// КонсультантПлюс.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 28.12.2013)// Консультант Плюс.

5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 02.11.2013)// КонсультантПлюс.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // КонсультантПлюс.

7. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)// КонсультантПлюс.

8. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"// КонсультантПлюс.

9. Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "О рынке ценных бумаг"// КонсультантПлюс.

10. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 30.09.2013) "О банках и банковской деятельности" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)// КонсультантПлюс.

11. Федеральный закон от 24.07.2002 N 111-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации"// КонсультантПлюс.

12. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об ипотечных ценных бумагах"// КонсультантПлюс.

13. Федеральный закон от 10.07.2002 N 86-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"// КонсультантПлюс.

14. Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об акционерных обществах"// КонсультантПлюс.

15. Федеральный закон от 10.12.2003 N 173-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О валютном регулировании и валютном контроле"// КонсультантПлюс.

16. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об исполнительном производстве"// КонсультантПлюс.

17. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)// КонсультантПлюс.

18. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"// КонсультантПлюс.

19. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)// КонсультантПлюс.

20. Федеральный закон от 21.07.1997 N 118-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "О судебных приставах"// КонсультантПлюс.

21. Федеральный закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127 – ФЗ (в ред. от 29.12.2012 № 282 - ФЗ) // Собрание законодательства, 2002, № 43, ст. 4190.

22. Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О кредитных историях"// Консультант Плюс.

23. Указ Президента РФ «О предоставлении гарантий или поручительств по займам и кредитам» от 23.07.1997 г. № 773 // Собрание законодательства РФ, № 30, ст. 3606.

24. Указ президента РФ «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» от 20.05.2004 г № 643 ( в ред. от 25.08.2010 № 1060) // СЗ РФ, 2004, № 21, ст. 2023.

25. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753 «Об утверждении Федеральной целевой программы «Свой дом» // Российская газета от 24.07.96 г. № 138.

26. Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. № 1010 //Российская газета от 04.09.96 г. № 168.

27. Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г. // Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 3, ст.278.

28. Положение ЦБ РФ от 31.08.1998 г. № 54 – П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)»//Вестник Банка России, № 70 – 71 от 08.10.1998 г.

29. Инструкция ЦБ РФ от 02.04.2010 г. № 135-И «О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций».//Вестник Банка России, № 23 от 30.04..2010 г.

Научная, учебная и специальная литература

1. Алексеев С.С. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая / под ред. С.А. Степанова – М.: Прспект; Екатеринбург: Институт частного права 2013. 1503 с.

2. Анисимов А.Г. Гражданское право России. Особенная част: учебник для бакалавров / под общ. ред. А.Я. Рыженкова. – М.: Издательство Юрайт, 2013. 703 с.

3. Басин Е.В., Гонгало Б.М. Залоговые отношения в России.- М.: Логос, 1996, - 181 с.

4. Бевзенко Р.С. Комментарии судебной практики разрешения споров по договорам ипотеки. М.: Статут, 2013, 224 с.

5. Бланк Г.В. Ипотека в России.- СПб., 1881, - 429 с.

6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – М.: Статут, 2006 – 780 с.

7. Быстревский С.В. Способы обеспечения исполнения кредитных обязательств: перспективы развития. // Вестник Самарского государственного университета. Самара: Издательство «Самарский университет», 2006, № 8.

8. Быстревский С.В. Залог недвижимости (ипотека) и его государственная регистрация.//Юридический аналитический журнал. Самара: Издательство «Самарский университет», 2003, № 15.

9. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование. М.: МГИУ, 2007, - 368 с.

10. Гражданское право. Учебник./под ред. А.А. Сергеева, Ю.К. Толстого. М: Проспект, 2005, 1613 с.

11. Гражданское право Российской Федерации. Учебник, т.1./ под ред. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА - М, 2009, - 1100 с.

12. Гражданское право. Учебник./Под ред. С.С. Алексеева. М.: Проспект, 2009, - 528 с.

13. Грось Л.И. Залог: вопросы гражданского права и гражданского процесса.//Хозяйство и право, 2003, № 2.

14. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотечное кредитование. М.: ЭКСМО, 2006, ОАО Можайский полигр. комб. – 285 с.

15. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит.- 1995.- № 8.

16. Дихтер А.И., Герасимова Е.М. Решетникова О.А. Ипотека – способ обеспечения исполнения кредитных обязательств. – Орел. 2013. – 308 с.

17. Завидов Б. Залог - один из способов обеспечения обязательств //Российская юстиция.- 1995.- № 8.

18. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Приор, 1998, - 80 с.

19. Залог имущества. Судебная практика и образцы документов./Под общей ред. Ю.М. Тихомирова. М., 2010, - 76 с.

20. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. - СПб.- Киев, 1912, - 419 с.

21. Жилищное право: учебник под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Ю.Ф. Беспалова. ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2012 г

22. Ивакин В.Г. Гражданское право. Особенная часть: курс лекций 5-е изд., испр. и доп., М.: Юрайт, 2012. – 225 с.

23. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. МГУ им. М.В. Ломоносова каф. гражд. права юрид. фак. М.: Статус 1999, - 283 с.

24. Комментарии судебной практики применения гражданского кодекса./Под ред. В.А. Белова. М., 2013 – 915 с.

25. Новикова Н.А., Орлова Н.В. Ипотечное кредитование и не только. М., Феникс, 2012. С 108.

26. Римское частное право: Учебник /Под ред. Проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского.- М.: Кнорус, 2013, - 591 с.

27. Русецкий А.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. М.: ЭКСМО, 2007, - 218 с.

28. Русецкий А.Е. Нововведения закона об ипотеке и государственной регистрации.//Право и экономика, 2009 г., № 3.

29. Саблин М.Т. Ипотека: как получить и как погасить кредит М.: Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2013 – 240 с.

30. Свириденко О. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании. //Хозяйство и право, 1998. № 8.

31. Свод Законов Российской Империи. Книга третья, том Х /Под ред. А.А. Добровольского.- СПб., 1913.

32. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты// Деньги и кредит. 1994. № 8. С. 44-52.

33. Ужегов А.Н. Квартира в кредит.: ипотечная сделка.-СПб.: Питер, 2001, - 288 с.

34. Хохлов В.А. Обеспечение исполнения обязательств: Учеб. пособие /Сам, гос. эк. акад. Самара, 1997, - 368 с.

35. Черняк В.З., Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учебное пособие. Юнити-Дана, 2012 г.

36. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995, - 171 с.

37. Шелков О.В. Ипотечное кредитование. История, теория, перспективы, практические рекомендации. Минск, Дикта, 2007, - 252 с.

38. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права.-М.: Статут, 2005, - 923 с.

39. Янов В.В. Ипотечное жилищное кредитовании: парадигма развитии: монография. – Тольятти:, Издательство – ПВГУС, 2011 – 292 с.

Юридическая (судебная) практика

1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6235/08 от 21.10.2008. Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10649/09 от 06.04.2010. Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

3. Постановление ФАС ЗСО от 17.08.2009 г. № Ф04-4940/2009(12818 – А27-26). Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

4. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 по делу № А74-2532/2010 Консультант плюс).

5. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2011 по делу № А70-821/2011 (Консультант плюс).